اگر تمایل دارید سرمایه گذاری را در حوزه های کم ریسک و پر سود مانند خرید خانه هستید، احتمالاً درباره سرمایه گذاری ملکی در ترکیه و فرصت‌های عالی که دولت این کشور برای سرمایه گذاران خارجی محیا کرده، بی‌اطلاع نیستید. هرچند قوانین مهاجرتی ترکیه طی یک سال اخیر تغییر و تحولات متعددی داشته، ولی همچنان سرمایه گذاری ملکی برای اخذ اقامت یا دریافت شهروندی ترکیه یکی از مطمئن‌ترین و البته سودآورترین روش‌هایی است که پیش روی علاقه‌مندان به سرمایه گذاری یا زندگی در ترکیه می باشد.
موضوع خرید املاک دست دوم ، را بعضی از کارشناسان خرید و فروش املاک در ترکیه معتقدند خرید املاک نوساز برای ایرانیان علاقه‌مند به سرمایه گذاری در ترکیه بهتر است و دردسرهای کمتری دارد. این موضوع دلایل مهمی دارد که در این مطلب قصد داریم به بررسی آن بپردازیم، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
تعریف ملک دست دوم و نوساز
ابتدا بهتر است تعریف درستی از املاک نوساز و دست دوم داشته باشیم، در ساده‌ترین تعریف املاک نوساز و املاک دست دوم عبارتند از:
املاک نوساز
املاک نوساز مسکونی، املاکی هستند که ساخت و ساز آنها کامل شده است. بعضی از این املاک خالی و آماده سکونت هستند و بعضی از آنها توسط سازنده اجاره داده شده‌اند، ولی در مجموع سند این املاک دست اول و برای اخذ پاسپورت ۱۰۰ درصد مناسب است.
املاک پیش فروش و اقساطی جدید ساخت هم جزو املاک نوساز محسوب می‌شوند. اغلب املاک نوساز ترکیه توسط شرکت‌های ساختمانی معتبر این کشور ساخته و فروخته می‌شوند. حتی بعضی از آنها مانند پروژه Emaar Square در شهر استانبول، متعلق به بزرگ‌ترین کمپانی‌های ساختمان‌‌سازی دنیا هستند.
املاک دست دوم
به هر ملک مسکونی یا تجاری که از ساخت آن یک یا چند سال گذشته و در این مدت مورد استفاده قرار گرفته است، ملک دست دوم گفته می‌شود. برخلاف املاک نوساز که در اغلب آنها ما ملک را از شرکت سازنده خریداری می‌کنیم، در املاک دست دوم مالک «یک شخص حقیقی» است.
قوانین و مقررات ترکیه برای خرید انواع ملک نوساز و دست دوم
در حالت عادی، اغلب سرمایه گذاران ملکی وقتی برای خرید ملک در ترکیه اقدام می‌کنند، یا با هدف دریافت اقامت دائمی ترکیه است یا اخذ شهروندی. بر این اساس، طبق قوانین اداره مهاجرت ترکیه برای اتباع خارجی، فرقی نمی‌کند که ملک مورد نظر شما نوساز است یا دست دوم، فقط باید از نظر قوانین زیر مورد تایید باشد:
۱. قوانین خرید ملک برای دریافت اقامت دائمی
اگر قصد دریافت اقامت دائمی این کشور را دارید، باید ارزش ملکی که خریداری می‌کنید حداقل ۷۵ هزار دلار باشد. همچنین ملک مذکور نباید در «مناطق ممنوعه» واقع شده باشد. اگر از قانون مناطق ممنوعه در ترکیه اطلاع ندارید، با مراجعه به یک سایت خرید خانه در ترکیه مانند سایت هلدینگ نیکو، فهرست این مناطق را بررسی کنید. طبق قوانین جدید اداره مهاجرت ترکیه، اتباع خارجی که قصد دارند با خرید ملک اقامت دائمی این کشور را دریافت کنند، حق خرید خانه از مناطق ممنوعه را ندارند.
۲. قوانین خرید ملک برای اخذ شهروندی و پاسپورت ترکیه
اگر قصد اخذ شهروندی و پاسپورت ترکیه را دارید، باید حداقل ارزش ملکی که قصد خرید آن را دارید، ۴۰۰ هزار دلار باشد. همچنین باید مبلغ روی سند ملک، مبلغ مندرج در برگه کارشناسی ملک (اکسپرتیز راپورت)، مبلغ گواهی خرید ارز (دوویز آلئیم بلگسی) و همچنین مبلغ وطن داشی (پاسپورت) همگی یکسان و برابر ۴۰۰ هزار دلار باشد.منظور از برگه کارشناسی ملک، برگه‌ای است که ارزش واقعی ملک یا قیمت روز آن را نشان می‌دهد. دوویز آلئیم بلگسی یا گواهی خرید ارز نیز نوعی سند بانکی است که نشان می‌دهد خریدار یا همان سرمایه‌گذار خارجی با اطلاعات شخصی خود و به صورت دلار، یورو یا پوند مبلغ ملک را پرداخت کرده است.تا این بخش از ماجرا، در ظاهر قوانین و مقررات خاصی برای املاک دست دوم وجود ندارد و همان طور که ملاحظه کردید، خرید آنها هیچ‌گونه ممنوعیت یا محدودیتی ندارد. اما گره اصلی ماجرا، موضوعی است که در بخش بعدی به آن می‌پردازیم.
مسائل حاشیه ای خرید ملک دست دوم در ترکیه
همان طور که پیش‌تر گفتیم، فروشنده اغلب املاک نوساز، شرکت‌های ساختمان سازی معتبر هستند. وقتی برای خرید آپارتمان در استانبول یا هر شهر دیگری ملک نوساز را از این شرکت‌ها خریداری می‌کنیم، مبلغ روی سند ملک با مبلغ برگه کارشناسی ملک، مبلغ دوویز آلئیم بلگسی و وطن داشی با هم برابر است و امور درخواست شهروندی، بدون دردسر روال قانونی خود را طی می‌کند. اما در مورد املاک دست دوم این طور نیست، چون در این املاک رقم کارشناسی ملک با رقم روی سند برابر نیست!
فرض کنید رقم روی سند ملکی که ۳ سال پیش خریداری شده، ۲۵۰ هزار دلار است، اما حالا رقم کارشناسی ملک طبق قیمت روز ۴۰۰ هزار دلار برآورد شده است، چون ملک در اثر تورم دچار افزایش قیمت شده و این موضوع عادی است. طبق قوانین ترکیه املاکی که بیش از ۵ سال از خرید آنها گذشته، معاف از مالیات هستند. ولی اگر این ۵ سال پُر نشده باشد و فروشنده ترک بخواهد آن را به اتباع خارجی بفروشد، موظف است بخشی از مابه‌التفاوت مبلغ روی سند و مبلغ کارشناسی ملک را به عنوان مالیات به دولت بپردازد.
مقدار مالیات دریافتی طبق شرایط خاصی و توسط دولت مشخص می‌شود. با توجه به اینکه طبق قوانین ترکیه، مالک ملکی که به اتباع خارجی متقاضی اخذ پاسپورت فروخته می‌شود باید ترک باشد، فروشنده‌های ترک پرداخت این مالیات را نمی‌پذیرند. بنابراین ترجیح می‌دهند برای فرار از مالیات، هنگام فروش قیمت ملک را در سند پایین نشاند بدهند تا مالیات پرداخت نکنند یا اینکه مالیات را خریدار پرداخت کند.
هزینه‌های مازاد خرید ملک دست دوم
با توجه به توضیحاتی که در بخش قبل ارائه کردیم، پرداخت مالیات برعهده خریدار است. بنابراین مبلغ مالیات یکی از هزینه‌های مازادی است که در زمان خرید املاک دست دوم باید پرداخت شود.
با توجه به اینکه صاحب ملکی که برای اخذ پاسپورت خریداری می‌کنید باید ترک باشد، اگر ملک به نام شخص خارجی باشد، باید سند به نام یک شخص ترک زده شود و سپس به نام شما تغییر کند تا بتوانید برای اخذ پاسپورت اقدام کنید. در این بخش نیز هزینه سند زدن بر عهده خریدار است.
اگر پیش‌تر یک ایرانی با ملکی که شما قصد خرید آن را دارید، پاسپورت دریافت کرده باشد، درخواست اخذ شهروندی شما روی آن ملک پذیرفته نخواهد شد. ولی اگر خریدار یا خریداران قبلی تابعیت غیرایرانی داشته باشند، مشکلی در اخذ پاسپورت شما وجود نخواهد داشت.
